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苏州楼市调研:传说中的园区神话何时休

    下载APP 阅读本文更深度报道  七八年没有去过苏州,已经没什么印象了。  之前我总以为工业园区就是那种传统的工业厂房,以制造业为主,难以想象房价怎么会是苏州最贵的片区,但是这次调研,彻底改变了我的看法。  根据粉丝们的传说,我以为苏州楼市依然炙手可热,但其实走到现场发现,除了园区本身因为限价存在明显价格优势,其他区也只有高性价比楼盘才能获得市场青睐,而价格虚高的去化也很慢,市场已经开始分化。  一级市场的土地流拍,溢价率下降,地价下跌等现象最先反映市场已经起风,新房库存上升,即将突破5万套,但很多人还浑然不觉。  市场行情  1、工业园区  苏州工业园区是中国和新加坡政府合作开发的项目,整个园区设计都借鉴了新加坡的经验,工业园区景观和绿化一流,而且也是高端产业,与居民区浑然一体,员工生活和工作非常便利,货运车仅限于晚上通行,所以白天也不会堵车。  园区是占尽全苏州最优资源的一个区域,地段优,配套好,而且政府供地非常少,再加上限价,新房性价比高,所以严重供不应求。  买到就赚到的心里,导致园区在10月、11月都出现了一波抢房热潮,楼盘开一个售罄一个,真是一房难求。  这次我们去了准备开盘的中海上东区,全是143平米大户型,最后的备案均价是接近4万/平米,总价523-713万之间, 总共218套。据说开盘1秒就抢完了。  上东区的销售总监和我们说,园区卖的这么好,主要是供给太少了,整个园区已经两年没有卖地了,剩下的新房不多。实际上苏州也在分化,只有园区和高新区行情好,周边郊区目前已经降温,开始冷淡了。2017年调控,价格回落,很多人都在观望,今年大部分刚需和改善型群体都等不及了,所以又入市了。  另一个位于独墅湖的月亮湾3号,最近开盘价格3.4万/平米,279套大户型洋房2分钟卖完了,总价在486-852万/套,这个价格也是跟二手房倒挂五六千的。2013年项目一期开盘1.65万,2015年二期依旧是1.6万,五年过去,新房定价翻倍,还是很合理的,至少没有泡沫。  我们在园区找了几个比较资深的中介经理了解行情,园区的二手房这三年来以惊人的速度在跳涨。  比如中海国际九龙仓,2015年价格仅一万出头 ,2016年10月调控之时,涨到三万左右,去年调整下跌了点,今年又涨回来了,现在已是四万。  现在园区的改善型门槛是500万起,基本找不到三万以下的房子,大家都在讨论是否已经到达天花板了,因为单价4万以上很多人都已经置换不起了。  比如刚需一套中海的房子84平卖掉310万,换一套140平就要560万左右,再贷款280万,月供1.5万/月,而园区的外企月收入均12000左右,对一个家庭来说,压力不是一般的大。  目前园区的大户型,100平米以上,至少是400万以上,首付200万,别的区购房者是绝对买不起了,只有本区的刚需卖掉原来的房子,才能够得着,而本区的小户型,主要是80-100 平米,总价在350万左右 ,大都是两房,则由外面的人来承接。  所以据德祐地产的中介向樱桃反映,在新房高性价比的倒逼下,目前二手房大户型价格有高位回落的态势,比如高端住宅唐宁府才四万二。因此周边大户型二手房价大概回落了一两千,大概是五百一二十万,现在不是很好卖。  但另一个资深中介信义房屋的一个经理对园区房价就特别看好,他先从产业上来跟我分析,园区正在淘汰低端制造业,留下高新科技企业,比如华为、苹果、小米等。然后从需求上分析,认为园区需要改善的人群太庞大了。  有一个新现象,2015年之前是小户型单价比大户型贵,但2015年之后,大户型的单价超过了小户型,因为市场的需求群体发生了逆转,以前园区客户主要以刚需为主,现在到了他们逐渐改善大户型的时候了,而园区80%以上的房源都是小户型,大户型供不应求。  他认为,只要不断有刚需需要改善大户型,而园区土地又不够,那大户型就会供不应求,价格就会不断稳步上涨。  不过我是不认同这个逻辑的,什么叫需求,光有购买欲望没用,首先是要有购买能力!有改善需求,不代表有改善能力,你涨到4万,有1万人买的起,你涨到5万,难道还能有1万人买的起吗?怎么可能呢!所以价格一定是有天花板的。  而苏州工业园区的天花板对标的就是上海。  下面这个是园区独墅湖和金鸡湖中间,双湖板块最高端的住宅报价。  当园区涨到四五万的时候,一套大户型房子动辄六七百万,豪宅上千万,这已经可以去上海买个普宅了,但在苏州的收入和工作机会,肯定是没有上海高的,所以就会促使一部分人从苏州流出。  像上面这种苏州豪宅流动性就更差了,一两千万,现在上海新房限价的情况下,完全可以去上海中环买个大平层,何必在苏州买个流动性这么差接盘侠少的产品。  这次有个苏州的小伙伴,从事IT,他咨询我如果三四百万,是在苏州买房定居还是到深圳来,樱桃认为,苏州的IT业还是比不上深圳,论收入和房子的升值空间,优先选深圳。  2、吴江区  我们接着去了吴江区,很有意思的是,苏州城区和吴江城区之间完全断层了,中间连接的是农村。  吴江一直是苏州市范围内供给量最大的区域,成交量也相应最大。  吴江德祐苏州湾的店主告诉我们,买吴江房产的,30%是在吴江本地工作的人,超过一半是从苏州市区过来,因为在市区工作,有地铁,开车也比较方便。  2012年吴江撤市建区后,随着东环南延和轨交4号线大约在明年或后年建成通车,四号线地铁到姑苏区只需40分钟,吴江和主城区的距离不断缩短,商业、教育、医疗等资源也不断完善,近几年吴江太湖新城板块成为房企抢手的香饽饽。  而吴江最抢手的苏州湾,是吴江政府重点规划的一个区域,2015年苏州湾还在1万左右,2016年涨到1万七八,现在两万多,今年苏州湾没有什么存量了,房价又涨了点。 吴江苏州湾2017年拍地 ,楼面价已经是一万八千五 , 房价大概二万二三 。  吴江上半年成交平均每个月约1300套,这两个月下降到约800-1000套,有下滑的态势了。主要原因有:  1、银行放款慢、资金紧;  2、银行利率上调15%;  3、临近年底,客户手上资金也比较紧张。  4、楼市调控,北京,厦门等热门城市房价下跌,对人民心理的影响,会传递过来。  3、高新区  据小伙伴们介绍,除了园区房价最高外,苏州房价排第二的要数高新区,因为除了是新规划的区域,片区较新,产业集中,各种配套较好外,最重要的就是教育和医疗资源了,在苏州,只有姑苏,高新,园区三个区的学校可以互考,且可以选择其他任何区,但是其他的区不能考进来,所以很显然,这三个区的教育资源要高一等,这个跟天津一样,所以导致有教育资源优势的区域房价明显更高更抗跌。  但狮山商圈已经成熟,新盘供给量也很有限,目前新盘集中的是浒通板块,有中介拉我们去看房,说最近这几个月入市的新盘就有十多个,去化率确实一般,所以启动了中介带客。  我们看的一个楼盘璞玥风华,定位高端楼盘,均价达三万,明显高于周边楼盘价格,所以卖的很艰难。另外一个楼盘,越秀江南悦府,精装两万四五,去化比前一个相对会高点,销售经理以为我们真要买房,很热情的介绍楼盘情况。  周边出让的多宗土地楼面价都在1.3万-1.8万/平米之间,地价便宜点的卖两万三四还有点赚头,如果是地价贵的,卖这个价也没多少利润。  今年11月6日,高新区浒墅关镇的一宗地,起拍价13500元/平遭遇流拍,因为浒通板块已有15个项目,库存量充足,精装2.3到3万,毛皮2.1到2.3,价格相差较大,开盘太多,都不好卖,所以开发商都不敢在这里轻易拿地了。  由于时间关系,姑苏,吴中,相城区只是开车转了转,没有去跑盘。但凭着我的经验,基本上一圈下来,对苏州市场有了基本的概念,也可以对苏州楼市做个大概的判断了,而在此之前,苏州粉丝问我当地房价,我是完全无法回答的,怕误导了大家。  房价为什么反弹?  苏州房价2014年大部分都在1-1.5万/平米之间,2015年330政策放开后,市场开始启动,以园区普宅为例,到2015年年终,大多涨到2万,2016年继续大涨,一年里又涨到了3万多。  数据来源:克而瑞数据中心  在2016年10月份,苏州开始调控,在史上最严限购、限贷等政策的影响下,2017楼市苏州楼市明显降温,很多购房者对楼市持观望态度,同时也限制了一部分有投资需求的购房者。因此2017年苏州的成交量,确实有明显下滑。二手房全年成交49721套,平均每月成交4143套。价格一直稳定在2.2万/平米左右。  但在经历短暂的一年调整后,2018年苏州楼市似乎又恢复了元气,不论是成交量还是成交价都明显增长,月均成交量在六千套以上,园区普宅大多涨到4万多,当然豪宅板块会更高。  为什么房价调整一年就反弹了?  首先,政府限价导致的价格套利空间毫无疑问是最大的诱因。苏州楼市调控一年,二手房价格没跌多少,但是有的新房价格因为限价,仍然比二手房便宜,市场刚需等不及了就要入市,还有投资客看到有利可图也会冲进来。  其次,因为有的区域新盘供给量太少,又迟迟不出让土地,市场短期依然供不应求,房价下跌动力不足。  但这种反弹,属于牛市周期中最后的价格冲顶,等于是把最后的购买力完全消耗掉,持续不了多久。  深圳在2016年10月调控后经历了几次这样的起起伏伏,反弹一段时间,又低迷一段时间,然后又反弹,反反复复,一直到今年731新政升级后,二手房市场彻底凉了,但年底有些性价比高的新楼盘去化率也不错,而有些去化依然很惨淡,库存量在不断的累积上升。  其实苏州今年新盘供应充足的区域,成交表现并不理想,市场降温明显。所以新楼盘去化也在呈现两级分化现象。  “苏州楼市”统计,2018年11月苏州(含吴江)商品住宅的成交均价为20451元/㎡,环比微跌3.46%。其中主城区商品住宅成交均价为22822/㎡,环比微跌3.96%。  但根据永联行研究院监测,11月苏州市区城市房价19648元/㎡,环比上涨0.76%,整体房价持续呈现小幅度微涨趋势,但是节奏有所变缓。  可能不同统计机构之间的数据有误差,不过从放盘价来看,降价的房源确实是在增加。  看下图:(数据来源:克而瑞数据中心)  从2014年以来的商品房成交面积来看,大户型占比确实是越来越高,小户型占比在降低,100平米以上户型需求从2014年的占比50%上升到2018年的70%。侧面也在反映,最近这四五年来的行情,市场的改善型需求已经越来越多。  这次我们在苏州园区的上东区还是高新区的璞玥风华,看到的楼盘也都是以改善型大户型为主。  但卖的好不好,关键还是取决于价格,上东区因为高性价比一抢而空,璞玥风华价格偏高卖的就很艰难。可见改善型需求对价格也是有鉴别的,不是开发商单方面说品质高,就能随便卖出高价的。  土地开始流拍,降价  在没来苏州之前,我以为苏州楼市依然炙手可热,但其实走到现场,发现除了园区,其他片区也跟全国一二线城市的走势雷同。  往者不可追,苏州人民最关心的是,过去错过的那些机会,未来还有吗?园区会一如既往的涨下去吗?其他区域房价会跌多少?  判断一个城市的房价,在调控政策不变的前提下,最主要的就是从供需角度去看。  需求端因为限购限贷已经拦截了部分需求,剩下存量的需求是买一次少一个,当然同时也会有新的符合条件的需求诞生,但这是个慢过程,不是累积之后突然爆发,所以你更多是要从供给端去关注土地出让量,要看新房供给量,尤其是关注新房库存变化。  先看土地供给量。  关于苏州今年1-11月的土拍数据,我百度了很久,没查到一个完整的,苏南房地产观察计算了1-10月份苏州市内共计出让住宅、商住57块地,出让的土地面积共计326万平米,出让金713亿,但主要是住宅用地。其中8宗地流拍,吴中区有5宗,高新区2宗,相城区1宗地块流拍。。  11月份,永联行统计的苏州土拍数据,又包括了4个区县,成交共9宗,成交总面积37.57万平米,成交总额73亿,其中太仓占了5宗。另有高新区、太仓市共2地块流拍。  10 月 17 日,2018 苏州市区经营性用地金秋推介会上,众多优质地块集中亮相,其中姑苏区 4 宗、高新区 7 宗、园区 8 宗、吴中区 19 宗、相城区 18 宗,累计 56 宗优质地块。  这意味着未来市区还有这么多好地块会推出来。2018年全年计划是400公顷(400万平米),还有一个月,估计完成全年计划问题不大。  因为从2017年来看,政府是超额完成了任务,计划出让住宅用地380公顷,实际推出421公顷。  尽管推出面积比2016年多,但实际成交比2016年要少一些,足以看出开发商对拿地的谨慎态度。  从成交楼面地价和溢价率来看,都在下降。  吴江太湖新城2宗地块,今年8月30日挂牌,起拍地价11288元/平米,但第一次流拍了。10月25日,再次挂牌,两地块在规划方面没有变化,起拍价下降了10%。最后一块以底价成交,另一块溢价4%成交。而今年5月离该地块七百多米外的一宗地,成交地价是13503元/平米。  地价降了的区域,面粉成本降下来了,未来面包房价能不降?没有这个道理吧。  当然也有地价坚挺的地方,比如园区奥体中心,12月6日卖了一块地,起拍价20200/平米,最高限价3.4万,十多家房企竞拍,50轮报价,但最后的成交价也只有2.6万,溢价28.8%。这个价格卖4万,至少还有赚头。  开发商不再疯狂,一是资金紧张,没钱不能任性了;二是市场预期不太好,拿地更加理性和务实;三是限价,所以土地不敢拍高了,必须根据成本算死销售价格,否则就是给自己挖坑,因为2016年的地王现在都被套死了,很多不敢动工。  在《苏州市区2018-2020年商品住房用地供地计划方案》中,2018-2020年苏州市区(不含吴江区)商品住房用地计划供应1230公顷,其中2018年为400公顷(6000亩)。可以看出,跟过去比,未来几年的土地供给量还是充足的。  现在开发商最愁的不是买不到地,而是手里要有钱,拿到地了要能卖出去。  库存缓慢上升  再看库存。  2017年底苏州的库存大概在4.7万套,2018年一直在4万多套,但不断有新房源补货,截至12月15日,苏州市区新房库存为124793套,其中住宅库存49848套,即将冲破5万套,这是几年没有出现过的现象了。  但是区域之间的房源数量悬殊明显,姑苏区仅有2073套住宅可售,工业园区也仅有2737套房源可售,高新区有6441套房源可售,但吴江有17584套房源可售,吴中区住宅有10600套可售,很充足,相城有10413套住宅可售。  可以看出,工业园区和姑苏区的库存是最少的,这也是为什么房价最为坚挺的原因之一,新房供给少,需求就只能被迫到二手房市场去买。  但是,正如我前文所说,园区也不可能无限制涨下去,当房价涨到一定程度时,远远超出需求端的购买力,或者超出房子本身的价值时,自然会触及天花板,因为需求会跟其它城市去对比,会向一线城市转移。  2010年的杭州大涨,后来几年大跌,就是如此,买家们跟上海南京一对比发现,杭州房价快赶上上海了,为什么还要到杭州买?  那园区什么价算合理?其实政府都给你们算好了,开盘限制的新房价格就是一个标杆,只要有新房不断出现,二手房超出多了,也会有价无市。  市场总需求就这么多,新房供给量增多了,需求就会涌向新房市场,二手房的成交量就会减少,此消彼长的过程,如果持续减少,对价格就会形成下行压力。  比如最近两周的二手房已经连续下滑。就是因为最近新盘陆续推新,因为限价房性比价较高,相对吸引力较大。  未来,吴江、吴中、相城区的新房库存量还会继续上升,包括高新区的有些片区,新房集中的地方,价格竞争压力也大。  另外,根据当地媒体的报道,目前苏州多家银行没有停贷现状,均可以正常放贷,利率普遍上浮至25%,有几家银行缩短了放款周期,这几天听说招商已经从25%下调到了22%,浦发下调到了23%。  利率这么高,未来肯定会下降,其他很多次城市都已经在降了,这是趋势,至少上浮的部分明年肯定会降下来,而且央行还很有可能降息。  投资我觉得苏州已经不合时宜了,因为政策暂时不会放松,园区的限价新房还是值得买来住,但倒挂一两成的话,转手卖出去也赚不到钱。其他区就更不用说了,但感觉很多人还是头脑发热。有的人甚至去投资公寓!简直不可思议。  苏州的非住宅产品库存高达将近7.5万套,去库存周期超过5年以上,这是多么恐怖的数据!就连深圳的非住宅库存也只有4万套。苏州商业、写字楼产品严重过剩!可想而知未来的市场压力会有多大。  刚需的话你根据自己的需求定吧。本文首发于微信公众号:樱桃大房子。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

    

    (责任编辑: HN666)

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